住宅ローンの返済についての考え方は、過去に記事にしました。
繰り上げ返済に適した時期（年始め）が近づいてきました。 来年の繰り上げ返済に対する考え方を、ここに記して実践して行こうと思います。
地方の新築戸建ては負動産！？
都内のマンションとか資産価値が上がっていくものは投資対象として良いと言われますね。
自分が住みながら、時と共に家の価値も上がっていって、売ったら買ったとき以上の値段で売れるから。
そういうのいいですね。羨ましいです。
私は地方で、新築の戸建を買いましたので、買った瞬間に資産価値半減とかそういう家です。
今の所、売る気もないので、いくらで売れるのかわからないですけど、買ったときより高くなることはありえないはず。
そういう意味で、負動産と言われればそうです。
まあ、そんな負動産を買ってしまった人の一人が私です。
色々ああすればよかったというところは出てくるのですが、住み替えるのは難しいです。
子どもたちも学校行って友だちもできているので、引っ越しさせるのもね、という心理的なハードルもあります。
まあ、そこまで致命的な不満はないのが現状です。
負動産の返済よりも、インカムが得られるREITはどう？
不動産投資って、金持ち父さんでも言われる、レバレッジの効く有力な投資なのでしょうが、 なんとなく敷居が高いので、敬遠してしまっています。
そこで登場する、お手軽に不動産投資できるのが、REITです。
利回りは3-5%ぐらいでそこまで高くはないのですが、売るのも買うのもかんたん。
ということで、少しでも金持ち父さんに近づくべく、 配当目当てでアセットの1割位をREIT(JP/US)に割り当てようとしています。
ちなみに、日本のREIT(J-REIT)一覧はこのサイトで見ることができます。
他には、東証REIT指数に連動するなど個別のREITをセットにしたETFも上場されています。
- ダイワ上場投信－東証ＲＥＩＴ指数 （1488）
- ＭＡＸＩＳ高利回りＪリート上場投信 （1660）
個別のもいくつか持っていますが、コロナで「インヴィンシブル投資法人」が暴落・無配に陥ってかなり損したので、 個別の銘柄よりは分散の効いたETFの方が個人的にはおすすめです。
まだ銘柄も少ないので、指数に連動するように個別のETFを買い付けると、配当利回りとしては良くなるでしょうが、REIT銘柄は1株の価格が高いので、かなりの資金が必要になると思います。
以前はIYRを持っていたのですが、XLREの方がトータルリターンが良かったので、途中で乗り換えて今に至ります。
アセットアロケーション的にはいい感じの割合になっていまして、 株式インデックス(VOOなど)の定期買付をしているので、 REITへの追加投資は後回しになっているような状況です。
繰り上げ返済したくなった衝動を、REITへの追加投資で抑える
住宅ローンの残高が減るのは心理的にはとても心地よいです。
が、手持ちのキャッシュがどんどん減っていくので、今後何かでお金が必要になったときに困るかもしれません。
あのとき繰り上げ返済したお金を返してください、と言っても返してもらえないのです。
そんなとき、REITへ投資しておくとどうなるでしょう。
もちろん価値が減るリスクはありますが、暴落しても0にはならないでしょう。
それを売れば、手元のキャッシュに戻せます。
定期的に分配金ももらえます。
3%くらいですが、住宅ローンにかかる金利(1%程度)よりも高いです。
住宅ローン残高と同じ金額をREITに投資できれば、分配金-ローン金利の分、お金が増えることになります。
住宅ローン残高の1/3の金額をREITに投資できれば、分配金とローン金利の分は、相殺できます。
現実には、東証REIT指数は米国株ほどではないですが上昇していますので、 このような戦略もいいのかなと思っております。
USドルの金利上昇局面が始まってきていますので、 USのREITに投資して行くと、 ドル高・円安の効果で円建て住宅ローンの価値が下がるので、 更に良いでしょう。
というわけで、今年は住宅ローンの繰り上げ返済をぐっとこらえて、その分は米国REITへの追加投資をしてみたいと考えております。
