こんにちは、株もっちーです。
土曜日は、ポートフォリオを点検してみたいと思います。
特になければ、自由に何かOUTPUTして、書いていきます。
今回は毎度お悩みの住宅ローン
悩んでいるのは自分です。
住宅ローンを組まずに家を買えたなと今になって思うわけですが、 借りてしまったものはしょうがないので、 有効に使っているつもりです。
現在のバランスシート
まあざっくりこんな感じになっております。
住宅ローンの金利は1%の10年固定期間ありというシロモノです。
これを、今後1年で繰り上げ返済で完済させた場合と、金融資産を維持したまま運用した場合を考えてみます。
さらに運用は、私のポートフォリオのおおよその配当利回り2%、キャピタルゲインは0%と7%で比較してみます。
計3パターン。
上記のような形となりました。
配当利回りだけでも、繰り上げ返済しないほうがキャッシュフローのプラスは大きくなります。
更に運用益が出ると圧倒的に繰り上げ返済しないほうが有利となりますね。
結局は住宅ローンの残高2000万円の1%の20万円以上の利益が出せるかどうかという点がポイントでしょうか。
ここ数年の株式市場であれば、繰り上げ返済しないほうが正解だったということですね。 そう思うと住宅ローンの金利1%って、めちゃくちゃ安いのかもしれません。
たまに住宅ローンを活用してレバレッジをかけるというような記述も目にします。
自分のこのケースの場合、 3000万円の純資産で5000万円を運用している。
つまり、5000/3000 = 1.67倍のレバレッジをかけて運用中ということになるのでしょうか。
どうなんだろう。
ちなみに、純資産マイナス時のバランスシートで考えた場合はこんな感じです
キャピタルゲインが得られなければ、マイナスとなるわけです。 こんな場合は、株式投資のリスクを取るより、住宅ローンの繰り上げ返済をやることでリスクを回避する意味合いがより強くなります。
かつては私も、株式投資に回すくらいならと、住宅ローンの繰り上げ返済を優先に考えてやっていました。 株式投資も持株会の積立を通じて、少しずつやってはいましたけどね。 基本は、家計の収支の「余った分は繰り上げ返済するぞー」という勢いでした。
繰り上げ返済しないほうが純金融資産を増やせるんじゃないかと思い始めたのは、いつ頃だったのでしょうか。 記憶にもなくなってしまっているのですが、バランスシートの勉強をしていた際の記事でこんな言葉を見たことは覚えています。
「意外と負債から先に支払う人が多いのですが、こういうタイプはなぜか資産が増えません。」
住宅ローンの繰り上げ返済を先にしている自分は資産が増えないタイプなのか、と思ってよく考えていたものです。
もう検索しても出てこないので、どこに書いてあったのかもわかりませんが、ありがたいお言葉だったのかなと思います。
今なら、なぜ資産が増えないのか、実感を持ってわかってきた気がします。
AI(ChatGPT4)との雑談
質問
バランスシートで住宅ローンの繰り上げ返済と資産運用のどちらを優先するか考察する記事を書きました。長期投資家として、気づくべき点を教えて下さい。
回答
いただいたバランスシートの図表を見ると、複数のシナリオが示されています。ここでは、住宅ローンの繰り上げ返済と資産運用の長期的な効果を比較検討するための重要なポイントを解説します。
住宅ローンの返済を優先する場合： - 金利が低い（1%）ため、繰り上げ返済はリスクが低く、確実なリターンを提供します。 - 繰り上げ返済を行うと、将来的に支払う利息が減少し、その分の金額を他の投資に回すことができるようになります。 - 住宅ローンの完済は精神的な安心感を提供し、家計の固定費を減らすことができます。
資産運用を優先する場合： - 資産運用のリターンが住宅ローンの金利を上回ると仮定すると、配当利回りだけでなくキャピタルゲインを含めたトータルリターンにより、資産増加の可能性が高まります。 - 投資によって得られるリターンが不確実であるため、市場の変動に対して耐性を持っている必要があります。 - 長期的には、株式市場は成長する傾向にあるため、資産運用による利益は時間の経過と共に増加する可能性があります。
純資産がマイナスの場合の考慮事項： - 純資産がマイナスの場合、リスクを取ることでさらに財務状況を悪化させる可能性があります。 - この場合、繰り上げ返済により確実に債務を減らし、将来的なリスクを回避することが賢明な選択となることがあります。
図表は、資産運用の異なるリターンシナリオ（配当利回りのみ、配当とキャピタルゲイン）での資産の増減を示しており、繰り上げ返済を行わないことで、特にキャピタルゲインが見込まれる場合には資産の増加が大きくなることを示しています。しかしながら、これらの数値は市場の予測に基づいており、実際の投資結果は異なる可能性があります。
最終的には、これらの情報をもとに、個人のリスク許容度、財務目標、ライフステージなどを総合的に考慮して、どちらの戦略を取るかを決定することが重要です。また、両方のアプローチを組み合わせることも一つの戦略です。例えば、一部の資産を繰り上げ返済に使いつつ、残りは引き続き投資に回すという方法が考えられます。これにより、リスクを分散し、柔軟な財務計画を立てることができます。
まとめ
まあ、今後はどうなるかわかりませんが、 資本主義社会の仕組みと株式市場の成長を信じるのであれば、 こういう考え方もありなんでしょう。
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